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2011年8月29日 星期一

為大馬房市把脈


投資房產好時機(第一篇)



報導:許雅玲
圖:攝影組、本報資料中心

邁入2011年下半旬,Swheengtee國際房市投資者俱樂部創辦人鄭水興、MCT產業集團執行董事吳明權、宏願理財董事經理陳文博,及億達法務辦事處創辦人陳佐彬律師,不約而同為年底房市把脈,他們均得出:房價維持上漲勢頭,想要購屋人士,現在不進場,往后只能望“屋”興嘆!

 全球競爭下,大馬投資人的致勝法門,就是丟棄靠第六感或聽信朋友介紹的投資方式,改以專業的投資策略與方式,及利用足夠資訊和知識,將買賣房屋的風險降到最低,同時賺取更高盈利……

 

投入房市20年,鄭水興指出,2009年是大馬房市的分水嶺,因為從這年開始,在全球化火車頭帶動下,房市逐漸轉型成為全球化商品,價格亦開始邁入國際水平。

 在動盪的2009年,他早已預測:房市已擺脫2008年頹勢,2010年是房市投資起步之年,可以進場投資。當時,多數人並不認同他的看法。截至 2011年初,原本逾40萬令吉的屋子飆漲到逾80萬令吉,漲幅為100%時,大家才認同:一早進場的投資者,現在已經賺到盤滿缽滿。

 目前,好的產業地段,比如吉隆坡黃金三角的武吉免登,一間店屋叫价逾1000萬令吉。似乎,價格已被炒到老高,這個時候,還應該進場嗎?

部署正確投資計劃

 對此,近幾年加入發展商行列的陳文博點頭,“房價高,投資回酬相對亦高。有能力的國內投資者,應該順應房價上攀趨勢進場投資。不過,投資者要選對漲得最快的地區,找出真正的投資熱點,然后部署正確的投資計劃。”

 鄭水興補充:“2011年下半年,素質好的產業會持續走高。但是,買房不擔保100%賺錢了。”

 “2011年是最壞也是最好的時代。”他繼說:“我說最壞,因為大馬邁入了全球化競爭時代,投資會面對更大風險!說最好則是因為房市一熱起來,就連冷的地點也會熱起來!我斗膽說,從2011年至2013年,是投資房市賺錢的最佳時機!”

 向來,房市屬于本土化的產業,外資經過專業評估和盤算后,才會進場。為此,鄭水興斬釘截鐵指出:大馬房市發展不均勻,加上外國人已參與投資,大馬人務必丟棄30年前靠第六感,或聽信朋友介紹的投資方式;改以專業的投資策略與方式,將風險降至最低及賺取更高盈利。

有創意產品有需求

 另一方面,吳明權從發展商角度,剖析了2011年下半年房市,“大馬房市供需已經飽和,然而,有創意的產品,還是有很高的需求!更何況,這代人和上代人不同,不會一輩子只買一間屋子,而會10年提升一次居住。只要符合市場需求,房子肯定有好銷量。”

 現階段,需求不好的產品,主要還是幾乎讓發展商虧本承建的廉價屋。目前房屋政策規定發展商必須建造20%廉價屋(650方尺、4萬2000令吉)、20%中廉價房屋(750方尺、7萬2000令吉)和10%的中價房屋(850方尺、10萬令吉),余下的50%才由發展商自由發揮。

 吳明權說:“隨著生活水準提高,大馬人開始追求休閒居住空間,設計功能簡單的廉價屋已喪失市場。為此,政府應取消建造廉價屋,並且不要限定房屋頂價;那么,政府和發展商才能迎合市場需求,建造有素質的,購屋者又負擔得起的房屋。”

 總結陳文博、吳明權、鄭水興和陳佐彬的看法──這個時候,如果年輕人不購買產業,以后會更難買下手,因為好的地點、地價和房價將繼續調整和攀升。

把房屋當一門生意

 鄭水興說:“2009年之前,大馬人買房只為了居住;2009年后,大馬算是正式出現了買房投資的市場。不過,3年來,大家對房市還是不熟悉。既然要把辛苦儲蓄10年的金錢拿來投資,那么,就一定要用心來投資。最好是把房屋當作一門生意,利用市場資訊來獲取最快和正確訊息,以便作出最恰當投資。”

 “可是,擁有一項產業,並不代表買了會生金蛋的母雞。業主必須用心鑽營,設法在租賃期間,為產業增值,以便將來賣出好價錢。畢竟,產業投資的盈利和其他投資不一樣,並非只靠買賣結果,而是包括了‘銷售盈利’和‘租金盈利’的雙重收入。”

 假如產業在購買后3年出售,賺了30%,這是“銷售盈利”。3年期間,產業每年帶來7%的租金收入,3年共計21%,這是“租金盈利”。結算起來,產業盈利高達51%(30%+21%)。

 換句話說,了解市場需求,才確定在哪裏置業,這也決定了將來供求市場的“銷售盈利”。同時,由于租金率決定了產業的“淨銷售盈利“。

 為此,他強調:“擁有的產業必須出租,避免成為負資產。買屋,最重要的是知道工程建竣之后的租金市場如何,還有屋價是否將會上漲,來決定‘買’或‘不買’!”

二手中價公寓蘇醒

 Swheengtee國際房市投資者俱樂部,收集國內外的投資者、發展商、房屋仲介和專家意見后,分別在全國23個地點和巴生谷流域的33個點,個別投選出2011年的投資熱點:二手市場、經濟發展重區、創新產業及有地房產,特別是地點位于市區中心、發展特區及旅遊區。

 鄭水興說明,“熱點會隨著新的政策、天災、突發事件而變化。有別于30年前,現在的熱點幾乎年年都有不同,尤其在2008年后,變化越來越快。目前選出的熱點並非最好投資地段,因為尚需考量3大因素:捷運系統、‘我的第一間房屋’計劃及全球化變革。”

 今年,具有強大發展潛能和可塑性的吉隆坡和八打靈再也,高票當選;馬六甲、檳城和亞庇則因其旅遊產業而入選。但他肯定,沉睡15年的二手中價公寓,現在開始蘇醒!

 “15年前的中價公寓,每平方尺售價200令吉,到了去年還是相去不遠,這是因為公寓管理層沒有用心打理,甚至有超過50%的住戶沒繳交管理費。政府修訂了2007年產業維修和管理法令后,相信許多好地點的公寓整修翻新后,房價必定走上坡。”

 過去,圍籬式半獨立房屋或洋房,都是買來居住。現在,這也是好的投資選項。估計大吉隆坡計劃成型后,發展商不再興建這類房屋。依照更多外國人選擇住進圍籬式房屋勢頭來看,這類型房屋需求會越來越吃香。

業主租戶互惠互利

 就連律師陳佐彬都強調:實業都有生命周期,所以,房產必須定期維修,即是再投資產業的必要性。房產,你不去照顧它,它就無法繼續增值。具體來說,破舊的組屋,屋價會不升反降。所以,業主必須管理好和租戶的關係。

 “很多業主覺得:我才是擁有產業的人,不必對租戶妥協。這錯極了,業主將生命中最大筆的投資托付給租戶,倘若他對租戶不好,租戶也不會善待他的資產。正確的思維是: 業主應把租戶當作共同照顧產業的夥伴。”

 創業初期,陳佐彬租下了兩個單位。第一個單位的業主,單位有任何問題,他都從來不接租戶電話,只會來電關心租戶的房租。第二個單位的業主,為人十分客氣,單位一有問題,他會要求租戶先處理,再把賬單交給他。

 “假如兩位房東同時要漲租金,我會樂意跟第二位業主續租。業主和租戶,絕對不是主僕關係,所以,業主和租戶,彼此要懂得經營夥伴關係。那么,租戶也能預先知道業主的打算,提早部署。很多時候,業主要幫助租戶解決問題,以便讓租戶更安心地賺錢來交租金。 ”

投資房市看回酬率

 放諸全球,任何一位大老闆、企業或集團,想要發達,主要靠資本市場和地產投資。甚至,個人的投資理財,每一個重大投資和負債,都是和產業有關。也因此,陳文博強調:“投資房市,還是要跑回現實的理財角度,要看投資者在投資地產會有什么考量。”

 首當其衝,先理清投資目的:投資是用于未來孩子的教育,退休養老,還是想要對抗通貨膨脹和貨幣貶值,買房保值?

 “其次,了解投資風險的管理。雖然說,投資者只需投資房產價值的10%至20%,可以向銀行融資借力購買房產,但必須考慮萬一租不出或行情有變的風險。所以,個人現金流管理和房產增值的潛能,必須規劃得體,以期能把風險管理得宜。”

 接著要考量投資期限。具體來說,30歲的年輕人,希望產業翻一倍,期限是20年。那么,他可以選擇在雪蘭莪的萬撓或再遠的博令金谷,20年后都有望倍數增長。

 “最后要決定回酬率。只要達致設定的回酬率,就要轉手脫售。假如設定50萬令吉的投資,回酬率是一倍;那么,只要漲至100萬,就要放手,以免之后價格下跌影響回酬。”




房市泡沫會爆破?(第二篇)



報導:許雅玲 
圖:攝影組、本報資料中心
08/08/2011

5年前進場買房的人士,因為炒高的房價,開心大呼賺大錢;5年后進場蓋樓的地產商,亦因炒高的房價,憂心大呼受不了。

此刻,想進場、已在場、想離場的人士,還是最怕:大馬房市泡沫會爆破嗎?

對此,房市專家派定心丸:國內只有局部被炒高的零星小泡沫,今年房市不會崩盤,請別妄想在明年撿拾平價房屋!

 

過去一年來,大馬房市價格不斷飆升,必不可免引起人們對泡沫的疑慮。甚至,小道消息表示:有發展商建好房屋,投機炒高房價后,自己也心驚膽戰,準備出逃到小城鎮去發展。

然而,房市專家不斷派送定心丸:大馬房市健康,只是一些被過度炒熱的特定地區,出現零星小泡沫而已。雖然如此,坊間最近還是傳出:年底房市會崩盤!人們開始引頸期盼:明年撿拾平價房屋。

對此,房市專家吳明權、陳文博和鄭水興共同表示,目前,大馬房市沒有嚴重泡沫,更加不會崩盤,請別妄想在明年撿拾平價房屋。執業律師陳佐彬和友人則預測:最快在2013年或2014年,因為大量業主沒法持有產業,泡沫才會爆破。

預售屋有泡沫風險

鄭水興分析,“整體來說,大馬房市的發展和價格,還是會持續健康成長。但零星泡沫,3年內肯定不斷出現,其形態和1997年之后的市場很相似,都是嚴重的供過于求,以至于工程建竣后,無法銷售出去或者成功出租。”

他因而建議,購屋前,先了解產業的高價,究竟是被炒高了,還是本來就具有這個價值。往往,有些類型的產業被炒高了,投資者卻忽略該地區還有其他更便宜的產業選項呢。

“國內投資者還不成熟,難免人云亦云后,一窩蜂排隊購屋,炒高樓市,這些地區就是所謂的‘泡沫’所在點。”他說:“目前,人為炒高的樓市泡沫,主要發生在新型預售屋市場;房子還沒建成,沒有真正使用價值,也未知租金市場如何;建好后,房價可能下跌。所以,預售屋的泡沫風險,比二手房屋還高。”

做好規劃不怕崩盤

另一方面,陳文博認為,“不同利益群體,對泡沫有不同看法。我的看法是,不用等到年底,現在已有零星泡沫出現在高價位產業。最典型例子就是城中城(KLCC)的辦公室──有價無市。我覺得,過熱房市可能會變緩;不過,我有信心,只要政府的投資計劃實施有效,就不會出現房市泡沫。”

發展商是怎樣看待房市泡沫?經歷了1997年和2008年金融風暴挑戰的吳明權說:“現在沒有房市泡沫,並不代表未來亦沒有房市泡沫!只要了解成因,事先去規避,就可以預防泡沫危機。總之,根據能力來投資,做好財務規劃,必然不怕市場崩盤。”

根據他的分析,有3種情形造成房市泡沫:(1)產業供過于求,(2)產業賣不出又租不出,業主守不住;(3)業主供不起房貸,銀行拍賣又沒有人要。“發展商也怕房市泡沫。只要避免建造零需求房屋,以及規劃好建造資金,避免陷入停工危機,這就是這行規避泡沫的方法。”

過度干涉矯枉過正

陳文博說:“人為的投機炒樓活動一旦失控,必將導致屋價高漲,進而造成社會貧富懸殊。假如政府因而實施過于嚴厲的降溫措施,則會影響金融及地產業及周邊產業發展。”

前陣子,為了抑止我國房市出現不健康炒樓現象,房屋及地方政府部長拿督曹智雄建議:仿效中國打擊“炒樓”,禁止人民在購買第4間房市時,向金融機構借貸。

“目前,購買第3間房產只能獲得70%貸款,第4間則允許50%貸款。這些金融措施已足以抑制房市投機行為。畢竟,志在炒樓而買第4間房產者,只佔市場極少數。第4間房產零貸款的措施,恐怕會矯枉過正,最后只會對房市、金融市場及周邊行業帶來負面影響。”

吳明權補充:“多數人覺得大馬房價高,是因為投機炒作行為。其實,投機不是泡沫化的主因,因為房價主要由市場供需來決定!城市化造成巴生谷每年增加 10萬人口。人口劇增,需求必然增加,城市房價才居高不下。只要發展商可以增加符合人民需求的房屋,供需回復平衡,價格自然穩定。”

陳文博繼說,“個人覺得,如果需要採取‘降溫’措施來抑制人為的投機活動,更實際和可行做法是:重新改變產業盈利稅,先行避開產業泡沫。畢竟,房產轉手買賣(sub-sales)的投機活動,才是主導價格熾熱的因素。”

1976年產業盈利稅法令下,2年后脫售征稅30%,賣樓的盈利可能還不夠繳稅,一定程度上打擊投機客行為。不過,目前,產業盈利稅不設年限,一律只征收5%,這會讓投機客“賣”心大動。

先建后售或成壟斷

政府打算在2015年實行先建后售的房屋政策,究竟是惠民的政策?還是不堪一擊的美麗泡沫?對于購屋者來說,先建后售計劃自然會受落,購屋者只需付出房屋的10%頭期錢,90%的余額將在屋子建竣后才支付。往后,購屋者也不必面對遲交屋的噩夢。

陳佐彬律師說:“先建后售的概念,是要減輕購屋者的經濟負擔,讓他們不必在房屋建築期間,同時支付房租和銀行貸款的分期付款。這也可避免購屋者面對發展計劃擱置、發展商倒閉的風險,以及加速房市的發展、保證房屋的品質和竣工期限。同時,施行先建后售的發展商,可豁免繳付20萬令吉的執照抵押金及印花稅。”

關鍵是:大馬有多少個有能力承擔整個建屋成本的發展商?相信只有資金雄厚的發展商才能獲得龐大的銀行貸款來建屋。無形之中,這會削減中小型發展商的競爭能力。同時,可以預見,大馬房市將由幾個大機構壟斷,產業價格也將由他們控制。

吳明權認為:“我國有能力先建后售的大型發展商還不到10個。即使有能力先建后售,估計展開的建造項目至少下降80%。顯然,最大衝擊是:發展商數目減少,購屋者的選擇也變少。”

供少過求,房價又上漲,有能力購買屋子的人數又大幅下降。他認為,先建后售這條算術,弊多于利。

依能力購屋無懼崩盤

在擔心房市泡沫爆破之前,65%的35歲以下年輕人,要先擔心:月薪3000令吉以下的受薪人士,可以在巴生谷購買到屋子嗎?

吳明權坦言:“年輕人不是買不到房子,只是不願意買而已。雪蘭莪USJ還是找得到20萬令吉的有地排屋,但屋子老舊、環境和基礎設施不好而已。坦白說,購買價格低一倍的二手房屋,購屋者可以根據能力來裝修,其實也不錯。畢竟,購買本身負擔得起的屋子,就不必擔心房市泡沫危機。”

為了解決人民沒錢購屋的不滿,從今年3月份以來,政府率先宣佈“我的第一間房屋計劃“、“實惠有素質房屋計劃”及“可負擔房屋計劃”。可是, 這些惠民計劃並不受落。

對此,理財經驗豐富的陳文博說:“35歲以下,購買20萬令吉的房屋,獲得100%貸款,以貸款年限30年來計算,每個月都要供1000令吉,佔了收入的三分之一,實為不易。”

不久前,首相又推介“一個馬來西亞房屋計劃”,打算未來9年,在巴生谷、萬撓、布城和芙蓉等20個地點,為月入6000令吉以下的第一次購屋者,興建4萬2000間介于15萬至30萬令吉的房屋。合格申請者可獲105%房貸,並獲准以公積金第二戶口攤還,攤還期達30年,但10年不得轉售。

“一個馬來西亞房屋計劃”,確實很吸引。能不能成功,還要看政府有多大決心和多高的執行力了。





黃金十年房價國際化(第3篇)



報導:許雅玲
圖:攝影組、本報資料中心
09/08/2011

大馬房市專家鄭水興、陳文博、陳佐彬和吳明權不約而同表示,全球化大浪席捲之下,在國際市場上“失落”了半個世紀的大馬房市,現在漸漸回到正軌;“做好準備,擁抱全球化”,是唯一和最好的選擇。

 鄭水興強調,2009年是一個分水嶺,大馬房市開始步入產業全球化,換句話說,就是朝著“國際價格”邁進。

 總結4位專家的看法,在全球化趨勢下,加上政府的高收入先進國宏願,以及如火如荼展開的大型經濟發展計劃,說明了低房價時代已過去,高房價時代正來臨!

 陳文博、鄭水興並指出:2010年至2020年,將是大馬房市的黃金十年。屆時,城市的“居者有其屋”形態,必將轉型成以租屋為主的“行動公民”(Mobile Citizen)形態。

產業全球化的競爭之下,起步晚的大馬人,到底要如何制勝?

 鄭水興率先表示:“2010至2020年,是大馬房市的黃金10年!去年,吉隆坡及巴生谷流域的房價,平均上漲了9至10%。我相信,在大吉隆坡計劃的推波助瀾下,未來10年,吉隆坡及巴生谷流域的房地產將經歷重大調整。”

 他繼說:“到了2020年,吉隆坡將有望躋身全球20大城市。屆時,為了趕上全球化趨勢,尤其是好的產業,將飆升至國際價格水平,大都市也將出現房價很貴的地區。”

缺乏空地房價上漲

 目前,大馬房價在區域內仍屬偏低,這已足夠吸引國際投資者眼光。日本震災后,投資者開始將天災和氣候納入風險考量範疇;也因此,從未經歷重大天災的大馬房市,更加受到投資者青睞。同時,大馬穩定的政局和更開放的政策,必將成功吸引外國的人潮、錢潮大量湧入大馬房市,加速產業全球化進程。

 “這一波的全球化浪潮,首先席捲城市和旅遊勝地。由于外國投資者一般都會選擇在最具代表性的地點落腳,所以,吉隆坡和城中城(KLCC)的房市衝擊最明顯。再來就是整個區域,包括檳城、柔佛依斯干達、賽城、亞庇、八打靈再也;並且會涉及各種類型產業,比如住宅產業、商用產業、工廠、度假勝地產業及土地。”

 鄭水興預測:從城中城、Stoner路到敦拉薩路地區的公寓將會出現國際化價格。甚至,到了2020年,包括大吉隆坡計劃在內的大型發展項目完成之際,大城市再也沒有空地可發展時,房價惟有繼續向上攀升。

 可以預見,在全球化火車頭帶動下,大馬房市步入全球化軌道,促使KLCC的房地產價格,將以“國際價格”上市。估計KLCC的共管公寓,有望在2015年之前,上探至每平方尺5000令吉的國際價格!而在2010年,最高一筆交易紀錄,是以每平方尺2900令吉成交。

需外國投資者加入

 綜合陳文博和鄭水興的看法:高房價並非危言聳聽,因為低房價已沒回頭路。“屆時,大城市裏的大多數房地產,由少數企業和集團擁有,少數的房地產由少之又少的高薪人士握有。大多數的中低資產階級,由于買不起房屋,只好租房來住,不然就搬到房價低的郊區居住。”陳文博說。

 聽到這裡,難免擔心:國內半數以上的中低收入者,不就快被趕出城市中心了嗎?對此,他們強調:產業全球化趨勢下,大馬房市要靠外國投資者的加入,因為單靠本地投資,絕對趕不上全球的發展進程;更何況,國家建造了世界級水平的硬體設備,假如無法留住本地投資,又沒法吸引外國投資者,城市就呈現一片真空!
大馬房市漸受青睞

 陳佐彬律師表示,“毋庸置疑,在2020年先進國展望下,房地產必將引來飛躍的黃金時段!但我個人的看法是,大馬房市已走在產業化(Industrialisation)的一半路上了。”

 發展中國家在朝向先進國目標邁進的過程中,必不可免朝向“以商品房市場為導向”的產業化市場轉型。

 “就算現在,在巴生谷流域,個人有能力購買的房產,選擇已越來越少。”他說:“畢竟,在房市產業化過程中,以吉隆坡為主的黃金產業,主要都由房地產信托握有,或者被國外財團買下。”

 “2009年全球經濟風暴后,外國投資者該去哪裏投資?中國、印度已飽和,日本有天災威脅……除了投資新加坡,最好就是進軍大馬。這可不是因為大馬太好,而是因為別人太差。”

 陳佐彬指出,通過基金運作的國際財團,並不介意長時間握有產業,並且會有7年的出場計劃(Exit Plan)。以至于,現在才想進場來分一杯羹的大馬人,已經太遲了,因為已沒太多產業選擇;而在5年前就進場的人士,現在已在賺錢。
走向產業化勢在必行

 建造有素質又讓人負擔得起的居住房屋,將是房地產發展商吳明權在未來的10年大計!

 “根據調查,具有投資價值的商業產業,基本上,價格沒有設限,視乎市場供需而定。但是,買不起100萬令吉房屋,但又不想購買30萬令吉以下房屋的購屋者,有大量增加趨勢。因此,建造15萬令吉至60萬令吉的素質房屋,將會具有非常大的市場競爭性。”他說。

 15年前,建築師出身的吳明權,決定和哥哥及朋友合伙創立建築公司。從不到10人的小型公司,發展成為400人公司的過程中,讓他深刻領悟:肩負400人的生計,公司需要穩定的發展方針。

 “目前,公司高達95%的收入,主要靠產業銷售。房地產有一個循環周期,土地來源也有限,加上從收購土地到發展,至少費時3至5年。這些特點帶來不穩定因素。所以,公司有必要從買賣房屋的發展商,轉型成握有資產的集團公司。”

 “從2010年至2020年,我們計劃開發755畝的土地。雖然,未來10年,我們不怕缺乏土地來發展;不過,為了謀求集團的穩定發展,我們訂立目標:5年內,讓集團80%收入來自穩定租金來源。所以,未來10年,我們建造的產業商品,比如店屋、辦公樓、酒店等,只有20%供銷售,80%則供出租。”
人民思維有待改變

 不管是發達或發展中國家,“城市化”是必經之路。全球化衝擊,加上城市處于城市化進程中,大馬中低階層人士,已經沒有能力購買一等一的產業商品,只好租房來住。

 換句話說,大馬房市的黃金10年成熟之際,大馬的“行動公民時代”也宣告來臨!

 在歐美發達國家,房租已成為人們最大筆的固定費用。歐美政府致力于對所有可能引起糾紛的租賃問題,進行合理明確的規範,並且更注重保護居所的實際使用者--租客。這點上,大馬政府也應作好準備。

 大馬人該如何擁抱“城市化”時代?陳佐彬律師強調,“大馬獨立以來,城市居民已越住越高了,因此,思維必須從有地房屋轉向高樓。”

 對于排屋主人來說,圍籬內的東西,都是屬于“我”的。對此,陳佐彬奉勸公寓業主,不要將“圍籬外不關我事”的思維,套用在公寓社區,因為公寓有共同管理維修的切要性。甚至,樓上或樓下單位有問題,也會波及中間單位。

 最新調查數據顯示:大馬只有一半的高樓業主會按時繳交管理費。這表示,管理層用50%的預算來處理100%的維修,公寓管理必然難令人滿意。維修差,公寓環境變差,房價走下坡,業主投資就失利。



買房子要做足功課(第四篇)



報導:許雅玲
圖:連利元、本報資料中心
10/08/2011

無論是購買房產來住或投資,都可能是個人人生中最大筆金錢規劃。陳佐彬律師因此認為,誰都不應草率了事,一定要把買房的功課做好!

 對于人生中最大筆的金錢投資,他建議購屋者,最好在還未簽署由賣方經紀人準備的選購權書(Option to Purchase)之前,就聘請專業律師介入,來保障買方利益。

 他再三強調,既然已經花錢聘請專業人士,那麼,就應該充分利用專業經紀人和律師的知識,把不明白的項目問到明白為止!

 

35歲的小明,三年前就規劃好:2009年和女朋友合資購買房子,然后組織新家庭。人算不如天算,2009年的經濟風暴,打亂了他們的買房和結婚計劃,兩人只好繼續租房住,繼續存錢來購買30萬令吉的有地排屋。

 2010年,大馬經濟開始復蘇,然而,打工仔小明的加薪幅度,追不上通貨膨脹幅度,再加上雪隆一帶屋價上升到砰砰聲,以至30萬令吉,充其量只能買到不錯的公寓。2011年,小明的房東陳先生,因為急需現金周轉,同意以45萬令吉出售屋子給小明。

房產轉手買賣

 向來,小明積極出席各種房產講座,他對陳佐彬在講座會上強調“無論是買產業來住或投資,都可能是人生中最大筆的預算,誰都不應草率了事,一定要把功課做好”;以及,“最好充分利用專業的經紀人、律師的知識,把不明白的項目,問到明白為止!”,都深表認同。

 這次,來到律師面前,他問:“我想要購買房產,需要注意什么法律情況?”陳佐彬回答,“店屋或商用地產的買賣合約不受政府規定,發展商可以自行修改。”

 “如果你向發展商購買預售屋,買賣合約均受1966年的屋業發展(控制及執照)法令(HDA)管制,並且採用一套標準的買賣合約。至于在二手市場購買已建成,並擁有完工及合格證書(Certificate of Complete and Compliance)的房屋,其買賣合約不受HDA管制。”他說。

 小明想要購買房東的房子,屬于“房產轉手買賣”(sub-sales)。他今年開始租住的排屋,房東在去年12月才拿到入伙紙。小明很想知道:假如他買下這間排屋,才發現房屋建築有問題,那么,他可以向發展商追究責任嗎?

 “現在,缺陷責任期(defect & liability period)是移交后的24個月。如果兩年期限未過,第一任買主只需去函通知發展商房子轉賣情形,那么,余下的缺陷責任期,也一併轉移給新買主。只要文件列明清楚,那就沒問題。”

受缺陷責任期保障

 一般上,空屋移交后,建築商的責任並非一了百了,購屋者仍受到缺陷責任期保障。在缺陷責任期內,如果購屋者得知房屋有缺陷,購屋者可向發展商投訴並要求發展商修補缺陷。如果發展商不願修補,購屋者可以自己修補然后向發展商索回所需經費。

 “房產轉手買賣,確保銀行批准房貸是買家責任。為了保障利益,買主可要求律師先準備選購權書(Option to Purchase),那么,買方就可以防止賣方,在一定期限內把房屋賣給別人。同時,買主可要求律師列明,交易的完成必須等到房貸批准。”

 即使簽了買賣合約,也會因為任何一方改變主意,出現糾紛。“假如買主反悔不買,賣主有權沒收10%訂金。假如賣主不想賣,他想中止合約的話,買主有兩個選項。”

 他說:“買主可向賣主要回10%訂金,以及另外再要求賣主賠償相當于10%屋價的償金;或者買主可請求法院對被告發出強制履行命令 (Specific Performance),來進行買賣契約。根據合約法,不會因為你覺得簽下‘錯誤’合約,而讓你走后門來逃脫法律責任。”

不可忽略小細節

 陳佐彬指出,小明購買房東的屋子,如果有經紀人涉及,就務必了解經紀人的職責,因為經紀人通常代表賣家,他準備的選購權書,都是根據其公司標準條款。

 他笑說:“既然你都打算買整只雞(房子)了,就不必節省醬油錢(律師費)。最好在此階段就讓律師介入。委託律師,買賣雙方不宜任用相同律師。簽署任何文件,你都必須小心檢視所有條款,一定要諮詢律師並了解整個買賣過程。”

 “許多人以為買屋子是買‘當時狀態’(as is where is),即是房子不論好壞,買主都必須概括承受,以至于牆壁上的洞,賣主不一定會去整修。實際上,在選購權書內,買主可增加特別條款,要求賣主整修好牆壁,以及列明房價是否包括家具在內。

 “如果在8月1日,買主付完100%購屋價。這表示,7月31日之前,房子的責任還是賣主。也因此,買主要注意:房子的門牌稅、地稅、水電費,管理費和服務費,賣主是否繳清至7月31日。

 另外要注意的是,有關門牌稅、地稅、水電費等戶口的割名申請,並不在律師處理範圍內,若買賣雙方都沒去處理這些事項,將來出問題,賣主要承擔更高風險。

能否買清盤發展商產業?

 買賣房產,最常見是“交屋”糾紛。陳佐彬表示:“如果發展商過期移交屋子,惟有在發展商移交新屋鎖匙,購屋者根據遲交屋天數,計算后有一個索償數目,才對發展商提出索償申請。”

 假如發展商不肯賠償,購屋者可以通過房屋仲裁庭向發展商提出索賠要求。

 如果沒有遵守指定期限,延遲移交將會導致罰款。罰款率為每年購買價的10%(以每日計算)。

 “發展商何時交屋,最令購屋者頭痛。最好是受影響的業主組成一個購屋者籌委會,定時向發展商跟進,這樣或許會有更佳效果。”

 在分層發展計劃(Strata Development)下,交屋后的第一年內,全權由發展商負責房子事宜;一年后,發展商會和業主一起成立聯合管理機構(Joint Management Body),共同管理房子事宜。而在地契發出時,業主們可共同成立“業主立案法團”(Management Corporation),自行管理產業。

 “發展商、聯合管理機構和業主立案法團,三者的賬戶轉移可能出現不協調狀況,因為后兩者並非專業團體,處理手法也不一致。有鑒于此,業主的書面文件都要收藏好,以免出現爭議。”

 “即使發展商清盤,這不代表他旗下的產業不能購買。但是,買主要有心理準備,由政府接手的樓盤,會因為文件不足,造成買賣程序比正常的來得慢。”

售賣房子須繳盈利稅

 陳先生急著售賣排屋給小明套現,也因此,他開出的售價和當初的買價同樣:45萬令吉。他問:“賣屋子,我沒有賺到錢呀。為什么我還要把45萬的2%,付給稅務局?”

 根據1976年產業盈利稅法令:從買賣合同的日期開始,2年后脫售,征盈利稅30%;3年后脫售,征盈利稅20%;4年后脫售,征盈利稅15%;5年后脫售,征盈利稅5%;6年后脫售,豁免盈利稅。

 2007年至2010年預算案公佈前,買賣產業一律豁免產業盈利稅。2010年財政預算案公佈時,為了刺激及推動房地產行業,進而鼓勵消費和投資來帶動經濟成長;因此頒佈:不管外國人或本地人,產業盈利稅不設年限,一律只徵收5%。

 “根據2007年法律程序,律師會從買價裏扣除一筆數額,由他負責保管,用來繳付產業盈利稅。2010年之后,新做法是:買價裏的2%,會直接付給稅務局。稅務局會在60天內結算相關買賣的盈利,扣除5%產業盈利稅后,才把差額歸還賣主。”

 “所以,整個買賣交易,陳先生只收到98%房價。這做法不太對,政府應效法所得稅的處理方法,由賣主自我申報,效果和效率會更好。屆時,只要政府覺得賣主申報不實,就可以處罰賣主。”

入伙日期常會延誤

 小明計算:8月1日簽署房產買賣合同后,還有4個月(3+1)期限,買主就能移交屋子。他就可以提早裝修,12月1日后就可以在新屋結婚宴客。對此,陳佐彬提醒,“3+1期限,還要等賣方向州政府取得同意書后,才開始計算。我的經驗是:你可能要等更久才能入伙。”

 “買未移交的‘二手’新屋,會受到發展商延遲交屋的影響。買二手舊屋,即使買主貸款順利通過,但可能會因為賣主欠銀行的錢比賣價高,賣主要花時間籌錢償還差額;或者因為賣主銀行被合併,要花更長時間來處理文件。尤其是購買第三間房產,由于只能獲得70%房貸,經常會出現拖延情況。”

 “法律上,賣主有責任在期限內移交房子。買主要有心理準備:數字‘3’是有變化的代數。如果房子延后移交,買主在新屋結婚宴客的全盤計劃,就會被打亂。”他續說:“所以,房貸未批前,小明就急著裝修屋子,這有一定風險。拿不到房貸,他必須恢復屋子的本來面貌。”

 “期限內,因為賣方的因素無法交屋,買主可向賣方索償。反之,若責任出現在買方,進入第4個月(“+1”部分),仍無法辦妥移交手續,就會招致利息,買主要繳付利息給賣主;所以,最好在買賣文件上註明:買主沒有責任承擔+1部分的利息。”




大馬房地產旺120年?(完結篇)



報導:許雅玲 
圖:潘嘉威、本報資料中心

1990年代,應著相關人士的需求,風水命理專家何元梓師父,運用華夏三千多年的智慧結晶--易經風水,為大馬房地產把脈,準確度高達80%。

 來到1998年,卦象已經顯示:大馬房地產運勢,可以興旺120年,直到2118年!從2010年至2070年,這60年更是吉中之大吉。

 此外,從2010年6月至2012年6月,是最適合進場投資的時段;尤其是今年1月至12月,12生肖人士去購買房地產,一切交易都會順利。

 何元梓師父從卦象領悟到:好景氣更要居安思危,更要儲蓄本錢來應付2015年開始的兇象。屆時,天災、人禍、戰亂和疾病,必將造成大馬在內的全球經濟出現大滯氣。

 有所準備的人士,可以安然度過兇猛的3年(2016年至2018年)。甚至,有余錢的人士,還可趁低價買入;等待2019年吉年來到,再高價賣出。

 

今年下半年,何元梓為大馬房地產運勢,卜卦出第十九卦“地澤臨”;卦象的分析結果是“吉”。

 “其實,房地產的上升旺勢,從去年下半年就已開始,但很多人還是在朦朧睡夢中。現在,好的房產價格,幾乎上漲了80%。像雙溪龍的半獨立式洋房,原本50萬令吉,現在上漲至100萬令吉,漲幅是100%。”

 “地澤臨是個喜悅之卦。卦象表示,從7月至12月,經營房地產的人士都有盈利。同時,房地產卦象為得勢得地,也因此,從1月至12月,12生肖人士去購買房地產,一切交易都會順利。”他說。

 每一年的不同月份,並非任何生肖人士都適合進場買賣房地產。假如生肖人士在不恰當月份購買房屋,他或她可能會招惹買賣糾紛,或者交屋不順利。

置業投資發財

 “今年下半年,只要在城市任何地段置業,都能投資發財。甚至在最北端的北方小州—玻璃市,房地產也有飛躍之象,預測當地房價上升幅度,比過去好上50%。所以,有能力又想買屋的,趕快在今年下半年入場吧。再猶豫多幾年,屋價會越升越高。”

 何元梓卜卦出:從2010年6月開始,房地產會大行兩年吉象,直至2012年年中。換句話說,去年已經錯過機會進場的人士,現在可要好好把握余下的黃金時期進場了。

 2012年是《易經》第三十九卦“水山蹇”,卦象分析指出,這是比較困難和停止不進的年份。雖然,2012年的房地產成交量低,但是房價還是居高不下,令人只能觀望屋子興嘆。

 “2013年,我卜出第九卦‘風天小畜’。這是養精蓄銳之象。人人要未雨綢繆、自求充實、伺機而動。雖然如此,這一年卻是房地產買賣成交豐盛的一年。不管進場、出場,人人都會得到好價格。”

 2013年,只要時機一到,業者自然都會獲利。反倒是購屋者方面,必須做好房地產功課,時時抱持欲速則不達的心態。最重要是,人人都要為未來儲蓄備用資本!2014年卦象為“地天泰”,屬于安康之象;表示一切交流順暢,萬事進展順利。

依據能力購買

 “呵呵,在2014年,人們都很奇怪,特別愛購買東西。也因此,這是消費特別高的一年。這時,還是要提醒購屋者:即使好景順利,也要注意接踵而來的風險。好景時,沒有節制地花錢,就是黑暗的開始。”

 對于業界人士預測“2010年至2020年是房地產的黃金10年”,何元梓亦認同,只不過,黃金10年期間,也會有破爛時期。在破爛時期,有閑錢者也有黃金可撿拾──低買高賣。

 總而言之,不管是買房居住或投資,只要預先做足功課,然后根據能力來購買,好景壞景都不必擔心供還不了房貸的困境。

 他強調:“我是一萬分相信卦象。卦象準確不準確是另一回事,最重要的是,卦象提醒我們經濟會不景氣,大家要未雨綢繆、養精蓄銳。最好從2013年就儲蓄本錢,以便安然度過2016年至2018年的亂象。請大家耐心沉著等2019年吉象到來吧!”

成也南方敗也南方

 根據卦象,大馬房地產,成也南方,敗也南方;並且以2015年為分水嶺──何元梓表示。

 2015年是“火雷噬嗑”,兇象也。滯氣浮現在經濟領域,所謂的產業泡沫,就是這年開始。到時,有激烈爭執,並且成交困難。總的來說,可賣不可買,奉勸大家不要急著買屋,但有多間屋子又想賣出的,動作要趕快。

 “先說北方房地產吧。從2010年至2015年,北方是上吉。尤其明年和后年,更是大行北方之卦。也即是說:順從一切環境的大吉之下,投資北方不會有問題。不過,想要投資南方,則要注意2015年和2016年,因為這兩年會凶。”他說。

 從2016年到2018年的卦象,會比過去兇猛!除了不景氣,全球還不斷發生天災人禍,戰亂和疾病,造成各行各業的進程,都出現停頓慘況,房地產亦不能幸免。

地點決定產業興衰

 2011年下半年,應該如何進軍房地產?即使從風水角度,還是地點就是一切!

 風水好的地點,產業會大旺特旺。不過,一般人不具備風水知識,所以,要在城市裏購置產業,首當其衝就是注意治安課題。至于需要避免的地點,包括高電壓地帶、工廠、醫院、學校或神廟附近。

 何元梓笑著繼說:“房地產類型很重要。首選城市裏的店屋,因為銷售價格較好;其次是實地住家,然后是公寓,最后才考慮辦公樓吧,因為供應過剩了。”

 1980年代,何元梓到吉隆坡就業,就已對周圍環境做勘測研究。1995年,他決定定居雙溪龍。當時,身邊有人問:幹嗎選擇這個鳥不生蛋的城郊?如今,雙溪龍這地點已遠近馳名,成為會生金蛋的母雞了。

風水強調方位配命格

 何元梓說,從風水勘測來看,大馬國運的龍脈,在2000年后,是從加影紹嘉娜英比安、士毛月山,一路延伸到芙蓉。

 “有的地點,從風水格局來看,位處龍肚,路卻開在賊口,造成地方人士三餐溫飽沒有問題,不過治安卻不好。萬一地點正好在‘病符絕地’,地方人士就要小心健康問題。”他說。

 風水學強調,買對房地產,除了觀察劫位和吉位,還要配合個人命格。那么,對風水一竅不通的人士,假如踏入某間房屋就覺得舒服,這是否說明屋子適合其命格?

 何元梓答說:“這不盡然。因為低潮的人走進衰氣的屋子,也會覺得舒服。這也是何以一些運程低的人士,會犯錯誤買錯房屋。”

現在進場購屋良機

 今年至2012年年中都適合買房,但2016年又有低價買房的機會,那么,人們是否應等房地產泡沫出現,房市崩盤才進場?

 何元梓搖頭,他說:“雖然,卦象顯示2015年,大馬會遭遇經濟泡沫,造成2016年的房價下跌。但我們應該現在進場,不要等到房市下跌才進。畢竟,翻開1998年金融風暴的紀錄,即使全球經歷經濟不景氣,但大馬屋價卻有升無降!”

 卦象顯示:2016年房市跌幅不大,想要撿拾到平價房屋,會相當困難。與其等至2016年才買,現在買房更好。“現在買的話,到了2016年,都供還了5年房貸。”他如此分析。
小詞典:

 周朝人習慣用《易經》占卜,故稱《周易》。用《易經》占筮,要比商周的甲骨卜辭更簡單明瞭。

 史學家司馬遷認為,孔子整理過《易經》。實際上,《易經》不是一人和一個時代成書的,而是巫師們編撰,大約是從商末周初到戰國幾百年間陸續形成的。

 《周易》起源于殷周之際,它包括兩大部分:(一)64卦的卦辭和384爻的爻辭,這部分叫《易經》;(二)解釋卦辭和註解與論述爻辭的部分,這部分共10篇,稱為《易傳》,也叫《十翼》。

 《易經》和《易傳》合起來,總稱叫《周易》。它運用陰陽、剛柔、動靜的原理,變化多端,同時在變化中又要看出不變的法則;所以說《易》有三義:簡易(跟整體觀相關聯)、變易(跟變化觀相關聯)、不易(跟本質觀相關聯)。

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