為大馬房市把脈

投資房產好時機(第一篇)

報導：許雅玲
圖：攝影組、本報資料中心

邁入2011年下半旬，Swheengtee國際房市投資者俱樂部創辦人鄭水興、MCT產業集團執行董事吳明權、宏願理財董事經理陳文博，及億達法務辦事處創辦人陳佐彬律師，不約而同為年底房市把脈，他們均得出：房價維持上漲勢頭，想要購屋人士，現在不進場，往后只能望“屋”興嘆！

　全球競爭下，大馬投資人的致勝法門，就是丟棄靠第六感或聽信朋友介紹的投資方式，改以專業的投資策略與方式，及利用足夠資訊和知識，將買賣房屋的風險降到最低，同時賺取更高盈利……

　

投入房市20年，鄭水興指出，2009年是大馬房市的分水嶺，因為從這年開始，在全球化火車頭帶動下，房市逐漸轉型成為全球化商品，價格亦開始邁入國際水平。

　在動盪的2009年，他早已預測：房市已擺脫2008年頹勢，2010年是房市投資起步之年，可以進場投資。當時，多數人並不認同他的看法。截至 2011年初，原本逾40萬令吉的屋子飆漲到逾80萬令吉，漲幅為100%時，大家才認同：一早進場的投資者，現在已經賺到盤滿缽滿。

　目前，好的產業地段，比如吉隆坡黃金三角的武吉免登，一間店屋叫价逾1000萬令吉。似乎，價格已被炒到老高，這個時候，還應該進場嗎？

部署正確投資計劃

　對此，近幾年加入發展商行列的陳文博點頭，“房價高，投資回酬相對亦高。有能力的國內投資者，應該順應房價上攀趨勢進場投資。不過，投資者要選對漲得最快的地區，找出真正的投資熱點，然后部署正確的投資計劃。”

　鄭水興補充：“2011年下半年，素質好的產業會持續走高。但是，買房不擔保100%賺錢了。”

　“2011年是最壞也是最好的時代。”他繼說：“我說最壞，因為大馬邁入了全球化競爭時代，投資會面對更大風險！說最好則是因為房市一熱起來，就連冷的地點也會熱起來！我斗膽說，從2011年至2013年，是投資房市賺錢的最佳時機！”

　向來，房市屬于本土化的產業，外資經過專業評估和盤算后，才會進場。為此，鄭水興斬釘截鐵指出：大馬房市發展不均勻，加上外國人已參與投資，大馬人務必丟棄30年前靠第六感，或聽信朋友介紹的投資方式；改以專業的投資策略與方式，將風險降至最低及賺取更高盈利。

有創意產品有需求

　另一方面，吳明權從發展商角度，剖析了2011年下半年房市，“大馬房市供需已經飽和，然而，有創意的產品，還是有很高的需求！更何況，這代人和上代人不同，不會一輩子只買一間屋子，而會10年提升一次居住。只要符合市場需求，房子肯定有好銷量。”

　現階段，需求不好的產品，主要還是幾乎讓發展商虧本承建的廉價屋。目前房屋政策規定發展商必須建造20%廉價屋（650方尺、4萬2000令吉）、20%中廉價房屋（750方尺、7萬2000令吉）和10%的中價房屋（850方尺、10萬令吉），余下的50%才由發展商自由發揮。

　吳明權說：“隨著生活水準提高，大馬人開始追求休閒居住空間，設計功能簡單的廉價屋已喪失市場。為此，政府應取消建造廉價屋，並且不要限定房屋頂價；那么，政府和發展商才能迎合市場需求，建造有素質的，購屋者又負擔得起的房屋。”

　總結陳文博、吳明權、鄭水興和陳佐彬的看法──這個時候，如果年輕人不購買產業，以后會更難買下手，因為好的地點、地價和房價將繼續調整和攀升。

把房屋當一門生意

　鄭水興說：“2009年之前，大馬人買房只為了居住；2009年后，大馬算是正式出現了買房投資的市場。不過，3年來，大家對房市還是不熟悉。既然要把辛苦儲蓄10年的金錢拿來投資，那么，就一定要用心來投資。最好是把房屋當作一門生意，利用市場資訊來獲取最快和正確訊息，以便作出最恰當投資。”

　“可是，擁有一項產業，並不代表買了會生金蛋的母雞。業主必須用心鑽營，設法在租賃期間，為產業增值，以便將來賣出好價錢。畢竟，產業投資的盈利和其他投資不一樣，並非只靠買賣結果，而是包括了‘銷售盈利’和‘租金盈利’的雙重收入。”

　假如產業在購買后3年出售，賺了30%，這是“銷售盈利”。3年期間，產業每年帶來7%的租金收入，3年共計21%，這是“租金盈利”。結算起來，產業盈利高達51%（30%+21%）。

　換句話說，了解市場需求，才確定在哪裏置業，這也決定了將來供求市場的“銷售盈利”。同時，由于租金率決定了產業的“淨銷售盈利“。

　為此，他強調：“擁有的產業必須出租，避免成為負資產。買屋，最重要的是知道工程建竣之后的租金市場如何，還有屋價是否將會上漲，來決定‘買’或‘不買’！”

二手中價公寓蘇醒

　Swheengtee國際房市投資者俱樂部，收集國內外的投資者、發展商、房屋仲介和專家意見后，分別在全國23個地點和巴生谷流域的33個點，個別投選出2011年的投資熱點：二手市場、經濟發展重區、創新產業及有地房產，特別是地點位于市區中心、發展特區及旅遊區。

　鄭水興說明，“熱點會隨著新的政策、天災、突發事件而變化。有別于30年前，現在的熱點幾乎年年都有不同，尤其在2008年后，變化越來越快。目前選出的熱點並非最好投資地段，因為尚需考量3大因素：捷運系統、‘我的第一間房屋’計劃及全球化變革。”

　今年，具有強大發展潛能和可塑性的吉隆坡和八打靈再也，高票當選；馬六甲、檳城和亞庇則因其旅遊產業而入選。但他肯定，沉睡15年的二手中價公寓，現在開始蘇醒！

　“15年前的中價公寓，每平方尺售價200令吉，到了去年還是相去不遠，這是因為公寓管理層沒有用心打理，甚至有超過50%的住戶沒繳交管理費。政府修訂了2007年產業維修和管理法令后，相信許多好地點的公寓整修翻新后，房價必定走上坡。”

　過去，圍籬式半獨立房屋或洋房，都是買來居住。現在，這也是好的投資選項。估計大吉隆坡計劃成型后，發展商不再興建這類房屋。依照更多外國人選擇住進圍籬式房屋勢頭來看，這類型房屋需求會越來越吃香。

業主租戶互惠互利

　就連律師陳佐彬都強調：實業都有生命周期，所以，房產必須定期維修，即是再投資產業的必要性。房產，你不去照顧它，它就無法繼續增值。具體來說，破舊的組屋，屋價會不升反降。所以，業主必須管理好和租戶的關係。

　“很多業主覺得：我才是擁有產業的人，不必對租戶妥協。這錯極了，業主將生命中最大筆的投資托付給租戶，倘若他對租戶不好，租戶也不會善待他的資產。正確的思維是： 業主應把租戶當作共同照顧產業的夥伴。”

　創業初期，陳佐彬租下了兩個單位。第一個單位的業主，單位有任何問題，他都從來不接租戶電話，只會來電關心租戶的房租。第二個單位的業主，為人十分客氣，單位一有問題，他會要求租戶先處理，再把賬單交給他。

　“假如兩位房東同時要漲租金，我會樂意跟第二位業主續租。業主和租戶，絕對不是主僕關係，所以，業主和租戶，彼此要懂得經營夥伴關係。那么，租戶也能預先知道業主的打算，提早部署。很多時候，業主要幫助租戶解決問題，以便讓租戶更安心地賺錢來交租金。 ”

投資房市看回酬率

　放諸全球，任何一位大老闆、企業或集團，想要發達，主要靠資本市場和地產投資。甚至，個人的投資理財，每一個重大投資和負債，都是和產業有關。也因此，陳文博強調：“投資房市，還是要跑回現實的理財角度，要看投資者在投資地產會有什么考量。”

　首當其衝，先理清投資目的：投資是用于未來孩子的教育，退休養老，還是想要對抗通貨膨脹和貨幣貶值，買房保值?

　“其次，了解投資風險的管理。雖然說，投資者只需投資房產價值的10%至20%，可以向銀行融資借力購買房產，但必須考慮萬一租不出或行情有變的風險。所以，個人現金流管理和房產增值的潛能，必須規劃得體，以期能把風險管理得宜。”

　接著要考量投資期限。具體來說，30歲的年輕人，希望產業翻一倍，期限是20年。那么，他可以選擇在雪蘭莪的萬撓或再遠的博令金谷，20年后都有望倍數增長。

　“最后要決定回酬率。只要達致設定的回酬率，就要轉手脫售。假如設定50萬令吉的投資，回酬率是一倍；那么，只要漲至100萬，就要放手，以免之后價格下跌影響回酬。”

房市泡沫會爆破？(第二篇)

報導：許雅玲　
圖：攝影組、本報資料中心
08/08/2011

5年前進場買房的人士，因為炒高的房價，開心大呼賺大錢；5年后進場蓋樓的地產商，亦因炒高的房價，憂心大呼受不了。

此刻，想進場、已在場、想離場的人士，還是最怕：大馬房市泡沫會爆破嗎？

對此，房市專家派定心丸：國內只有局部被炒高的零星小泡沫，今年房市不會崩盤，請別妄想在明年撿拾平價房屋！

　

過去一年來，大馬房市價格不斷飆升，必不可免引起人們對泡沫的疑慮。甚至，小道消息表示：有發展商建好房屋，投機炒高房價后，自己也心驚膽戰，準備出逃到小城鎮去發展。

然而，房市專家不斷派送定心丸：大馬房市健康，只是一些被過度炒熱的特定地區，出現零星小泡沫而已。雖然如此，坊間最近還是傳出：年底房市會崩盤！人們開始引頸期盼：明年撿拾平價房屋。

對此，房市專家吳明權、陳文博和鄭水興共同表示，目前，大馬房市沒有嚴重泡沫，更加不會崩盤，請別妄想在明年撿拾平價房屋。執業律師陳佐彬和友人則預測：最快在2013年或2014年，因為大量業主沒法持有產業，泡沫才會爆破。

預售屋有泡沫風險

鄭水興分析，“整體來說，大馬房市的發展和價格，還是會持續健康成長。但零星泡沫，3年內肯定不斷出現，其形態和1997年之后的市場很相似，都是嚴重的供過于求，以至于工程建竣后，無法銷售出去或者成功出租。”

他因而建議，購屋前，先了解產業的高價，究竟是被炒高了，還是本來就具有這個價值。往往，有些類型的產業被炒高了，投資者卻忽略該地區還有其他更便宜的產業選項呢。

“國內投資者還不成熟，難免人云亦云后，一窩蜂排隊購屋，炒高樓市，這些地區就是所謂的‘泡沫’所在點。”他說：“目前，人為炒高的樓市泡沫，主要發生在新型預售屋市場；房子還沒建成，沒有真正使用價值，也未知租金市場如何；建好后，房價可能下跌。所以，預售屋的泡沫風險，比二手房屋還高。”

做好規劃不怕崩盤

另一方面，陳文博認為，“不同利益群體，對泡沫有不同看法。我的看法是，不用等到年底，現在已有零星泡沫出現在高價位產業。最典型例子就是城中城（KLCC）的辦公室──有價無市。我覺得，過熱房市可能會變緩；不過，我有信心，只要政府的投資計劃實施有效，就不會出現房市泡沫。”

發展商是怎樣看待房市泡沫？經歷了1997年和2008年金融風暴挑戰的吳明權說：“現在沒有房市泡沫，並不代表未來亦沒有房市泡沫！只要了解成因，事先去規避，就可以預防泡沫危機。總之，根據能力來投資，做好財務規劃，必然不怕市場崩盤。”

根據他的分析，有3種情形造成房市泡沫：（1）產業供過于求，（2）產業賣不出又租不出，業主守不住；（3）業主供不起房貸，銀行拍賣又沒有人要。“發展商也怕房市泡沫。只要避免建造零需求房屋，以及規劃好建造資金，避免陷入停工危機，這就是這行規避泡沫的方法。”

過度干涉矯枉過正

陳文博說：“人為的投機炒樓活動一旦失控，必將導致屋價高漲，進而造成社會貧富懸殊。假如政府因而實施過于嚴厲的降溫措施，則會影響金融及地產業及周邊產業發展。”

前陣子，為了抑止我國房市出現不健康炒樓現象，房屋及地方政府部長拿督曹智雄建議：仿效中國打擊“炒樓”，禁止人民在購買第4間房市時，向金融機構借貸。

“目前，購買第3間房產只能獲得70%貸款，第4間則允許50%貸款。這些金融措施已足以抑制房市投機行為。畢竟，志在炒樓而買第4間房產者，只佔市場極少數。第4間房產零貸款的措施，恐怕會矯枉過正，最后只會對房市、金融市場及周邊行業帶來負面影響。”

吳明權補充：“多數人覺得大馬房價高，是因為投機炒作行為。其實，投機不是泡沫化的主因，因為房價主要由市場供需來決定！城市化造成巴生谷每年增加 10萬人口。人口劇增，需求必然增加，城市房價才居高不下。只要發展商可以增加符合人民需求的房屋，供需回復平衡，價格自然穩定。”

陳文博繼說，“個人覺得，如果需要採取‘降溫’措施來抑制人為的投機活動，更實際和可行做法是：重新改變產業盈利稅，先行避開產業泡沫。畢竟，房產轉手買賣（sub-sales）的投機活動，才是主導價格熾熱的因素。”

1976年產業盈利稅法令下，2年后脫售征稅30%，賣樓的盈利可能還不夠繳稅，一定程度上打擊投機客行為。不過，目前，產業盈利稅不設年限，一律只征收5%，這會讓投機客“賣”心大動。

先建后售或成壟斷

政府打算在2015年實行先建后售的房屋政策，究竟是惠民的政策？還是不堪一擊的美麗泡沫？對于購屋者來說，先建后售計劃自然會受落，購屋者只需付出房屋的10%頭期錢，90%的余額將在屋子建竣后才支付。往后，購屋者也不必面對遲交屋的噩夢。

陳佐彬律師說:“先建后售的概念，是要減輕購屋者的經濟負擔，讓他們不必在房屋建築期間，同時支付房租和銀行貸款的分期付款。這也可避免購屋者面對發展計劃擱置、發展商倒閉的風險，以及加速房市的發展、保證房屋的品質和竣工期限。同時，施行先建后售的發展商，可豁免繳付20萬令吉的執照抵押金及印花稅。”

關鍵是：大馬有多少個有能力承擔整個建屋成本的發展商？相信只有資金雄厚的發展商才能獲得龐大的銀行貸款來建屋。無形之中，這會削減中小型發展商的競爭能力。同時，可以預見，大馬房市將由幾個大機構壟斷，產業價格也將由他們控制。

吳明權認為：“我國有能力先建后售的大型發展商還不到10個。即使有能力先建后售，估計展開的建造項目至少下降80%。顯然，最大衝擊是：發展商數目減少，購屋者的選擇也變少。”

供少過求，房價又上漲，有能力購買屋子的人數又大幅下降。他認為，先建后售這條算術，弊多于利。

依能力購屋無懼崩盤

在擔心房市泡沫爆破之前，65%的35歲以下年輕人，要先擔心：月薪3000令吉以下的受薪人士，可以在巴生谷購買到屋子嗎？

吳明權坦言：“年輕人不是買不到房子，只是不願意買而已。雪蘭莪USJ還是找得到20萬令吉的有地排屋，但屋子老舊、環境和基礎設施不好而已。坦白說，購買價格低一倍的二手房屋，購屋者可以根據能力來裝修，其實也不錯。畢竟，購買本身負擔得起的屋子，就不必擔心房市泡沫危機。”

為了解決人民沒錢購屋的不滿，從今年3月份以來，政府率先宣佈“我的第一間房屋計劃“、“實惠有素質房屋計劃”及“可負擔房屋計劃”。可是， 這些惠民計劃並不受落。

對此，理財經驗豐富的陳文博說：“35歲以下，購買20萬令吉的房屋，獲得100%貸款，以貸款年限30年來計算，每個月都要供1000令吉，佔了收入的三分之一，實為不易。”

不久前，首相又推介“一個馬來西亞房屋計劃”，打算未來9年，在巴生谷、萬撓、布城和芙蓉等20個地點，為月入6000令吉以下的第一次購屋者，興建4萬2000間介于15萬至30萬令吉的房屋。合格申請者可獲105%房貸，並獲准以公積金第二戶口攤還，攤還期達30年，但10年不得轉售。

“一個馬來西亞房屋計劃”，確實很吸引。能不能成功，還要看政府有多大決心和多高的執行力了。

黃金十年房價國際化（第3篇）

報導：許雅玲
圖：攝影組、本報資料中心
09/08/2011

大馬房市專家鄭水興、陳文博、陳佐彬和吳明權不約而同表示，全球化大浪席捲之下，在國際市場上“失落”了半個世紀的大馬房市，現在漸漸回到正軌；“做好準備，擁抱全球化”，是唯一和最好的選擇。

　鄭水興強調，2009年是一個分水嶺，大馬房市開始步入產業全球化，換句話說，就是朝著“國際價格”邁進。

　總結4位專家的看法，在全球化趨勢下，加上政府的高收入先進國宏願，以及如火如荼展開的大型經濟發展計劃，說明了低房價時代已過去，高房價時代正來臨！

　陳文博、鄭水興並指出：2010年至2020年，將是大馬房市的黃金十年。屆時，城市的“居者有其屋”形態，必將轉型成以租屋為主的“行動公民”（Mobile Citizen）形態。

產業全球化的競爭之下，起步晚的大馬人，到底要如何制勝？

　鄭水興率先表示：“2010至2020年，是大馬房市的黃金10年！去年，吉隆坡及巴生谷流域的房價，平均上漲了9至10%。我相信，在大吉隆坡計劃的推波助瀾下，未來10年，吉隆坡及巴生谷流域的房地產將經歷重大調整。”

　他繼說：“到了2020年，吉隆坡將有望躋身全球20大城市。屆時，為了趕上全球化趨勢，尤其是好的產業，將飆升至國際價格水平，大都市也將出現房價很貴的地區。”

缺乏空地房價上漲

　目前，大馬房價在區域內仍屬偏低，這已足夠吸引國際投資者眼光。日本震災后，投資者開始將天災和氣候納入風險考量範疇；也因此，從未經歷重大天災的大馬房市，更加受到投資者青睞。同時，大馬穩定的政局和更開放的政策，必將成功吸引外國的人潮、錢潮大量湧入大馬房市，加速產業全球化進程。

　“這一波的全球化浪潮，首先席捲城市和旅遊勝地。由于外國投資者一般都會選擇在最具代表性的地點落腳，所以，吉隆坡和城中城（KLCC）的房市衝擊最明顯。再來就是整個區域，包括檳城、柔佛依斯干達、賽城、亞庇、八打靈再也；並且會涉及各種類型產業，比如住宅產業、商用產業、工廠、度假勝地產業及土地。”

　鄭水興預測：從城中城、Stoner路到敦拉薩路地區的公寓將會出現國際化價格。甚至，到了2020年，包括大吉隆坡計劃在內的大型發展項目完成之際，大城市再也沒有空地可發展時，房價惟有繼續向上攀升。

　可以預見，在全球化火車頭帶動下，大馬房市步入全球化軌道，促使KLCC的房地產價格，將以“國際價格”上市。估計KLCC的共管公寓，有望在2015年之前，上探至每平方尺5000令吉的國際價格！而在2010年，最高一筆交易紀錄，是以每平方尺2900令吉成交。

需外國投資者加入

　綜合陳文博和鄭水興的看法：高房價並非危言聳聽，因為低房價已沒回頭路。“屆時，大城市裏的大多數房地產，由少數企業和集團擁有，少數的房地產由少之又少的高薪人士握有。大多數的中低資產階級，由于買不起房屋，只好租房來住，不然就搬到房價低的郊區居住。”陳文博說。

　聽到這裡，難免擔心：國內半數以上的中低收入者，不就快被趕出城市中心了嗎？對此，他們強調：產業全球化趨勢下，大馬房市要靠外國投資者的加入，因為單靠本地投資，絕對趕不上全球的發展進程；更何況，國家建造了世界級水平的硬體設備，假如無法留住本地投資，又沒法吸引外國投資者，城市就呈現一片真空！
大馬房市漸受青睞

　陳佐彬律師表示，“毋庸置疑，在2020年先進國展望下，房地產必將引來飛躍的黃金時段！但我個人的看法是，大馬房市已走在產業化（Industrialisation）的一半路上了。”

　發展中國家在朝向先進國目標邁進的過程中，必不可免朝向“以商品房市場為導向”的產業化市場轉型。

　“就算現在，在巴生谷流域，個人有能力購買的房產，選擇已越來越少。”他說：“畢竟，在房市產業化過程中，以吉隆坡為主的黃金產業，主要都由房地產信托握有，或者被國外財團買下。”

　“2009年全球經濟風暴后，外國投資者該去哪裏投資？中國、印度已飽和，日本有天災威脅……除了投資新加坡，最好就是進軍大馬。這可不是因為大馬太好，而是因為別人太差。”

　陳佐彬指出，通過基金運作的國際財團，並不介意長時間握有產業，並且會有7年的出場計劃（Exit Plan）。以至于，現在才想進場來分一杯羹的大馬人，已經太遲了，因為已沒太多產業選擇；而在5年前就進場的人士，現在已在賺錢。
走向產業化勢在必行

　建造有素質又讓人負擔得起的居住房屋，將是房地產發展商吳明權在未來的10年大計！

　“根據調查，具有投資價值的商業產業，基本上，價格沒有設限，視乎市場供需而定。但是，買不起100萬令吉房屋，但又不想購買30萬令吉以下房屋的購屋者，有大量增加趨勢。因此，建造15萬令吉至60萬令吉的素質房屋，將會具有非常大的市場競爭性。”他說。

　15年前，建築師出身的吳明權，決定和哥哥及朋友合伙創立建築公司。從不到10人的小型公司，發展成為400人公司的過程中，讓他深刻領悟：肩負400人的生計，公司需要穩定的發展方針。

　“目前，公司高達95%的收入，主要靠產業銷售。房地產有一個循環周期，土地來源也有限，加上從收購土地到發展，至少費時3至5年。這些特點帶來不穩定因素。所以，公司有必要從買賣房屋的發展商，轉型成握有資產的集團公司。”

　“從2010年至2020年，我們計劃開發755畝的土地。雖然，未來10年，我們不怕缺乏土地來發展；不過，為了謀求集團的穩定發展，我們訂立目標：5年內，讓集團80%收入來自穩定租金來源。所以，未來10年，我們建造的產業商品，比如店屋、辦公樓、酒店等，只有20%供銷售，80%則供出租。”
人民思維有待改變

　不管是發達或發展中國家，“城市化”是必經之路。全球化衝擊，加上城市處于城市化進程中，大馬中低階層人士，已經沒有能力購買一等一的產業商品，只好租房來住。

　換句話說，大馬房市的黃金10年成熟之際，大馬的“行動公民時代”也宣告來臨！

　在歐美發達國家，房租已成為人們最大筆的固定費用。歐美政府致力于對所有可能引起糾紛的租賃問題，進行合理明確的規範，並且更注重保護居所的實際使用者--租客。這點上，大馬政府也應作好準備。

　大馬人該如何擁抱“城市化”時代？陳佐彬律師強調，“大馬獨立以來，城市居民已越住越高了，因此，思維必須從有地房屋轉向高樓。”

　對于排屋主人來說，圍籬內的東西，都是屬于“我”的。對此，陳佐彬奉勸公寓業主，不要將“圍籬外不關我事”的思維，套用在公寓社區，因為公寓有共同管理維修的切要性。甚至，樓上或樓下單位有問題，也會波及中間單位。

　最新調查數據顯示：大馬只有一半的高樓業主會按時繳交管理費。這表示，管理層用50%的預算來處理100%的維修，公寓管理必然難令人滿意。維修差，公寓環境變差，房價走下坡，業主投資就失利。

買房子要做足功課(第四篇)

報導：許雅玲
圖：連利元、本報資料中心
10/08/2011

無論是購買房產來住或投資，都可能是個人人生中最大筆金錢規劃。陳佐彬律師因此認為，誰都不應草率了事，一定要把買房的功課做好！

　對于人生中最大筆的金錢投資，他建議購屋者，最好在還未簽署由賣方經紀人準備的選購權書（Option to Purchase）之前，就聘請專業律師介入，來保障買方利益。

　他再三強調，既然已經花錢聘請專業人士，那麼，就應該充分利用專業經紀人和律師的知識，把不明白的項目問到明白為止！

　

35歲的小明，三年前就規劃好：2009年和女朋友合資購買房子，然后組織新家庭。人算不如天算，2009年的經濟風暴，打亂了他們的買房和結婚計劃，兩人只好繼續租房住，繼續存錢來購買30萬令吉的有地排屋。

　2010年，大馬經濟開始復蘇，然而，打工仔小明的加薪幅度，追不上通貨膨脹幅度，再加上雪隆一帶屋價上升到砰砰聲，以至30萬令吉，充其量只能買到不錯的公寓。2011年，小明的房東陳先生，因為急需現金周轉，同意以45萬令吉出售屋子給小明。

房產轉手買賣

　向來，小明積極出席各種房產講座，他對陳佐彬在講座會上強調“無論是買產業來住或投資，都可能是人生中最大筆的預算，誰都不應草率了事，一定要把功課做好”；以及，“最好充分利用專業的經紀人、律師的知識，把不明白的項目，問到明白為止！”，都深表認同。

　這次，來到律師面前，他問：“我想要購買房產，需要注意什么法律情況？”陳佐彬回答，“店屋或商用地產的買賣合約不受政府規定，發展商可以自行修改。”

　“如果你向發展商購買預售屋，買賣合約均受1966年的屋業發展（控制及執照）法令（HDA）管制，並且採用一套標準的買賣合約。至于在二手市場購買已建成，並擁有完工及合格證書（Certificate of Complete and Compliance）的房屋，其買賣合約不受HDA管制。”他說。

　小明想要購買房東的房子，屬于“房產轉手買賣”（sub-sales）。他今年開始租住的排屋，房東在去年12月才拿到入伙紙。小明很想知道：假如他買下這間排屋，才發現房屋建築有問題，那么，他可以向發展商追究責任嗎？

　“現在，缺陷責任期（defect & liability period）是移交后的24個月。如果兩年期限未過，第一任買主只需去函通知發展商房子轉賣情形，那么，余下的缺陷責任期，也一併轉移給新買主。只要文件列明清楚，那就沒問題。”

受缺陷責任期保障

　一般上，空屋移交后，建築商的責任並非一了百了，購屋者仍受到缺陷責任期保障。在缺陷責任期內，如果購屋者得知房屋有缺陷，購屋者可向發展商投訴並要求發展商修補缺陷。如果發展商不願修補，購屋者可以自己修補然后向發展商索回所需經費。

　“房產轉手買賣，確保銀行批准房貸是買家責任。為了保障利益，買主可要求律師先準備選購權書（Option to Purchase），那么，買方就可以防止賣方，在一定期限內把房屋賣給別人。同時，買主可要求律師列明，交易的完成必須等到房貸批准。”

　即使簽了買賣合約，也會因為任何一方改變主意，出現糾紛。“假如買主反悔不買，賣主有權沒收10%訂金。假如賣主不想賣，他想中止合約的話，買主有兩個選項。”

　他說：“買主可向賣主要回10%訂金，以及另外再要求賣主賠償相當于10%屋價的償金；或者買主可請求法院對被告發出強制履行命令 (Specific Performance)，來進行買賣契約。根據合約法，不會因為你覺得簽下‘錯誤’合約，而讓你走后門來逃脫法律責任。”

不可忽略小細節

　陳佐彬指出，小明購買房東的屋子，如果有經紀人涉及，就務必了解經紀人的職責，因為經紀人通常代表賣家，他準備的選購權書，都是根據其公司標準條款。

　他笑說：“既然你都打算買整只雞（房子）了，就不必節省醬油錢（律師費）。最好在此階段就讓律師介入。委託律師，買賣雙方不宜任用相同律師。簽署任何文件，你都必須小心檢視所有條款，一定要諮詢律師並了解整個買賣過程。”

　“許多人以為買屋子是買‘當時狀態’（as is where is），即是房子不論好壞，買主都必須概括承受，以至于牆壁上的洞，賣主不一定會去整修。實際上，在選購權書內，買主可增加特別條款，要求賣主整修好牆壁，以及列明房價是否包括家具在內。

　“如果在8月1日，買主付完100%購屋價。這表示，7月31日之前，房子的責任還是賣主。也因此，買主要注意：房子的門牌稅、地稅、水電費，管理費和服務費，賣主是否繳清至7月31日。

　另外要注意的是，有關門牌稅、地稅、水電費等戶口的割名申請，並不在律師處理範圍內，若買賣雙方都沒去處理這些事項，將來出問題，賣主要承擔更高風險。

能否買清盤發展商產業？

　買賣房產，最常見是“交屋”糾紛。陳佐彬表示：“如果發展商過期移交屋子，惟有在發展商移交新屋鎖匙，購屋者根據遲交屋天數，計算后有一個索償數目，才對發展商提出索償申請。”

　假如發展商不肯賠償，購屋者可以通過房屋仲裁庭向發展商提出索賠要求。

　如果沒有遵守指定期限，延遲移交將會導致罰款。罰款率為每年購買價的10%（以每日計算）。

　“發展商何時交屋，最令購屋者頭痛。最好是受影響的業主組成一個購屋者籌委會，定時向發展商跟進，這樣或許會有更佳效果。”

　在分層發展計劃（Strata Development)下，交屋后的第一年內，全權由發展商負責房子事宜；一年后，發展商會和業主一起成立聯合管理機構（Joint Management Body），共同管理房子事宜。而在地契發出時，業主們可共同成立“業主立案法團”（Management Corporation），自行管理產業。

　“發展商、聯合管理機構和業主立案法團，三者的賬戶轉移可能出現不協調狀況，因為后兩者並非專業團體，處理手法也不一致。有鑒于此，業主的書面文件都要收藏好，以免出現爭議。”

　“即使發展商清盤，這不代表他旗下的產業不能購買。但是，買主要有心理準備，由政府接手的樓盤，會因為文件不足，造成買賣程序比正常的來得慢。”

售賣房子須繳盈利稅

　陳先生急著售賣排屋給小明套現，也因此，他開出的售價和當初的買價同樣：45萬令吉。他問：“賣屋子，我沒有賺到錢呀。為什么我還要把45萬的2%，付給稅務局？”

　根據1976年產業盈利稅法令：從買賣合同的日期開始，2年后脫售，征盈利稅30%；3年后脫售，征盈利稅20%；4年后脫售，征盈利稅15%；5年后脫售，征盈利稅5%；6年后脫售，豁免盈利稅。

　2007年至2010年預算案公佈前，買賣產業一律豁免產業盈利稅。2010年財政預算案公佈時，為了刺激及推動房地產行業，進而鼓勵消費和投資來帶動經濟成長；因此頒佈：不管外國人或本地人，產業盈利稅不設年限，一律只徵收5%。

　“根據2007年法律程序，律師會從買價裏扣除一筆數額，由他負責保管，用來繳付產業盈利稅。2010年之后，新做法是：買價裏的2%，會直接付給稅務局。稅務局會在60天內結算相關買賣的盈利，扣除5%產業盈利稅后，才把差額歸還賣主。”

　“所以，整個買賣交易，陳先生只收到98%房價。這做法不太對，政府應效法所得稅的處理方法，由賣主自我申報，效果和效率會更好。屆時，只要政府覺得賣主申報不實，就可以處罰賣主。”

入伙日期常會延誤

　小明計算：8月1日簽署房產買賣合同后，還有4個月（3+1）期限，買主就能移交屋子。他就可以提早裝修，12月1日后就可以在新屋結婚宴客。對此，陳佐彬提醒，“3+1期限，還要等賣方向州政府取得同意書后，才開始計算。我的經驗是：你可能要等更久才能入伙。”

　“買未移交的‘二手’新屋，會受到發展商延遲交屋的影響。買二手舊屋，即使買主貸款順利通過，但可能會因為賣主欠銀行的錢比賣價高，賣主要花時間籌錢償還差額；或者因為賣主銀行被合併，要花更長時間來處理文件。尤其是購買第三間房產，由于只能獲得70%房貸，經常會出現拖延情況。”

　“法律上，賣主有責任在期限內移交房子。買主要有心理準備：數字‘3’是有變化的代數。如果房子延后移交，買主在新屋結婚宴客的全盤計劃，就會被打亂。”他續說：“所以，房貸未批前，小明就急著裝修屋子，這有一定風險。拿不到房貸，他必須恢復屋子的本來面貌。”

　“期限內，因為賣方的因素無法交屋，買主可向賣方索償。反之，若責任出現在買方，進入第4個月（“+1”部分），仍無法辦妥移交手續，就會招致利息，買主要繳付利息給賣主；所以，最好在買賣文件上註明：買主沒有責任承擔+1部分的利息。”

大馬房地產旺120年？（完結篇）

報導：許雅玲　
圖：潘嘉威、本報資料中心

1990年代，應著相關人士的需求，風水命理專家何元梓師父，運用華夏三千多年的智慧結晶--易經風水，為大馬房地產把脈，準確度高達80%。

　來到1998年，卦象已經顯示：大馬房地產運勢，可以興旺120年，直到2118年！從2010年至2070年，這60年更是吉中之大吉。

　此外，從2010年6月至2012年6月，是最適合進場投資的時段；尤其是今年1月至12月，12生肖人士去購買房地產，一切交易都會順利。

　何元梓師父從卦象領悟到：好景氣更要居安思危，更要儲蓄本錢來應付2015年開始的兇象。屆時，天災、人禍、戰亂和疾病，必將造成大馬在內的全球經濟出現大滯氣。

　有所準備的人士，可以安然度過兇猛的3年（2016年至2018年）。甚至，有余錢的人士，還可趁低價買入；等待2019年吉年來到，再高價賣出。

　

今年下半年，何元梓為大馬房地產運勢，卜卦出第十九卦“地澤臨”；卦象的分析結果是“吉”。

　“其實，房地產的上升旺勢，從去年下半年就已開始，但很多人還是在朦朧睡夢中。現在，好的房產價格，幾乎上漲了80%。像雙溪龍的半獨立式洋房，原本50萬令吉，現在上漲至100萬令吉，漲幅是100%。”

　“地澤臨是個喜悅之卦。卦象表示，從7月至12月，經營房地產的人士都有盈利。同時，房地產卦象為得勢得地，也因此，從1月至12月，12生肖人士去購買房地產，一切交易都會順利。”他說。

　每一年的不同月份，並非任何生肖人士都適合進場買賣房地產。假如生肖人士在不恰當月份購買房屋，他或她可能會招惹買賣糾紛，或者交屋不順利。

置業投資發財

　“今年下半年，只要在城市任何地段置業，都能投資發財。甚至在最北端的北方小州—玻璃市，房地產也有飛躍之象，預測當地房價上升幅度，比過去好上50%。所以，有能力又想買屋的，趕快在今年下半年入場吧。再猶豫多幾年，屋價會越升越高。”

　何元梓卜卦出：從2010年6月開始，房地產會大行兩年吉象，直至2012年年中。換句話說，去年已經錯過機會進場的人士，現在可要好好把握余下的黃金時期進場了。

　2012年是《易經》第三十九卦“水山蹇”，卦象分析指出，這是比較困難和停止不進的年份。雖然，2012年的房地產成交量低，但是房價還是居高不下，令人只能觀望屋子興嘆。

　“2013年，我卜出第九卦‘風天小畜’。這是養精蓄銳之象。人人要未雨綢繆、自求充實、伺機而動。雖然如此，這一年卻是房地產買賣成交豐盛的一年。不管進場、出場，人人都會得到好價格。”

　2013年，只要時機一到，業者自然都會獲利。反倒是購屋者方面，必須做好房地產功課，時時抱持欲速則不達的心態。最重要是，人人都要為未來儲蓄備用資本！2014年卦象為“地天泰”，屬于安康之象；表示一切交流順暢，萬事進展順利。

依據能力購買

　“呵呵，在2014年，人們都很奇怪，特別愛購買東西。也因此，這是消費特別高的一年。這時，還是要提醒購屋者：即使好景順利，也要注意接踵而來的風險。好景時，沒有節制地花錢，就是黑暗的開始。”

　對于業界人士預測“2010年至2020年是房地產的黃金10年”，何元梓亦認同，只不過，黃金10年期間，也會有破爛時期。在破爛時期，有閑錢者也有黃金可撿拾──低買高賣。

　總而言之，不管是買房居住或投資，只要預先做足功課，然后根據能力來購買，好景壞景都不必擔心供還不了房貸的困境。

　他強調：“我是一萬分相信卦象。卦象準確不準確是另一回事，最重要的是，卦象提醒我們經濟會不景氣，大家要未雨綢繆、養精蓄銳。最好從2013年就儲蓄本錢，以便安然度過2016年至2018年的亂象。請大家耐心沉著等2019年吉象到來吧！”

成也南方敗也南方

　根據卦象，大馬房地產，成也南方，敗也南方；並且以2015年為分水嶺──何元梓表示。

　2015年是“火雷噬嗑”，兇象也。滯氣浮現在經濟領域，所謂的產業泡沫，就是這年開始。到時，有激烈爭執，並且成交困難。總的來說，可賣不可買，奉勸大家不要急著買屋，但有多間屋子又想賣出的，動作要趕快。

　“先說北方房地產吧。從2010年至2015年，北方是上吉。尤其明年和后年，更是大行北方之卦。也即是說：順從一切環境的大吉之下，投資北方不會有問題。不過，想要投資南方，則要注意2015年和2016年，因為這兩年會凶。”他說。

　從2016年到2018年的卦象，會比過去兇猛！除了不景氣，全球還不斷發生天災人禍，戰亂和疾病，造成各行各業的進程，都出現停頓慘況，房地產亦不能幸免。

地點決定產業興衰

　2011年下半年，應該如何進軍房地產？即使從風水角度，還是地點就是一切！

　風水好的地點，產業會大旺特旺。不過，一般人不具備風水知識，所以，要在城市裏購置產業，首當其衝就是注意治安課題。至于需要避免的地點，包括高電壓地帶、工廠、醫院、學校或神廟附近。

　何元梓笑著繼說：“房地產類型很重要。首選城市裏的店屋，因為銷售價格較好；其次是實地住家，然后是公寓，最后才考慮辦公樓吧，因為供應過剩了。”

　1980年代，何元梓到吉隆坡就業，就已對周圍環境做勘測研究。1995年，他決定定居雙溪龍。當時，身邊有人問：幹嗎選擇這個鳥不生蛋的城郊？如今，雙溪龍這地點已遠近馳名，成為會生金蛋的母雞了。

風水強調方位配命格

　何元梓說，從風水勘測來看，大馬國運的龍脈，在2000年后，是從加影紹嘉娜英比安、士毛月山，一路延伸到芙蓉。

　“有的地點，從風水格局來看，位處龍肚，路卻開在賊口，造成地方人士三餐溫飽沒有問題，不過治安卻不好。萬一地點正好在‘病符絕地’，地方人士就要小心健康問題。”他說。

　風水學強調，買對房地產，除了觀察劫位和吉位，還要配合個人命格。那么，對風水一竅不通的人士，假如踏入某間房屋就覺得舒服，這是否說明屋子適合其命格？

　何元梓答說：“這不盡然。因為低潮的人走進衰氣的屋子，也會覺得舒服。這也是何以一些運程低的人士，會犯錯誤買錯房屋。”

現在進場購屋良機

　今年至2012年年中都適合買房，但2016年又有低價買房的機會，那么，人們是否應等房地產泡沫出現，房市崩盤才進場？

　何元梓搖頭，他說：“雖然，卦象顯示2015年，大馬會遭遇經濟泡沫，造成2016年的房價下跌。但我們應該現在進場，不要等到房市下跌才進。畢竟，翻開1998年金融風暴的紀錄，即使全球經歷經濟不景氣，但大馬屋價卻有升無降！”

　卦象顯示：2016年房市跌幅不大，想要撿拾到平價房屋，會相當困難。與其等至2016年才買，現在買房更好。“現在買的話，到了2016年，都供還了5年房貸。”他如此分析。
小詞典：

　周朝人習慣用《易經》占卜，故稱《周易》。用《易經》占筮，要比商周的甲骨卜辭更簡單明瞭。

　史學家司馬遷認為，孔子整理過《易經》。實際上，《易經》不是一人和一個時代成書的，而是巫師們編撰，大約是從商末周初到戰國幾百年間陸續形成的。

　《周易》起源于殷周之際，它包括兩大部分：（一）64卦的卦辭和384爻的爻辭，這部分叫《易經》；（二）解釋卦辭和註解與論述爻辭的部分，這部分共10篇，稱為《易傳》，也叫《十翼》。

　《易經》和《易傳》合起來，總稱叫《周易》。它運用陰陽、剛柔、動靜的原理，變化多端，同時在變化中又要看出不變的法則；所以說《易》有三義：簡易（跟整體觀相關聯）、變易（跟變化觀相關聯）、不易（跟本質觀相關聯）。